Ngân hàng định giá đất như thế nào? Đây chắc hẳn là thắc mắc của những ai đang cần xoay vòng dòng tiền bằng cách vay vốn ngân hàng. Hay chỉ đơn giản là muốn định giá tài sản nhà đất để phục vụ cho việc mua bán, tránh trường hợp “hớ giá”. Cùng Kênh tin bất động sản theo dõi bài viết dưới đây để nắm rõ hơn các tiêu chuẩn định giá đất ngân hàng quy định.
NGÂN HÀNG ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT DỰA TRÊN CƠ SỞ NÀO?
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Có nhiều yếu tố giúp ngân hàng định giá nhà đất, dưới đây là một vài yếu tố cơ bản mà các thẩm định viên thường hay sử dụng.
Cách ngân hàng định giá đất ở như thế nào?
Ngân hàng sẽ có quy trình khảo sát thực tế. Tiến hành so sánh đối chiếu với các sản phẩm nhà đất cùng đặc điểm và vị trí. Tham khảo bảng giá đất có tính chất tương đồng trong khoảng thời gian gần đây nhất.
Đồng thời cũng thực hiện tham khảo nguồn giá trên các trang chợ bất động sản lớn. Ví dụ như muabandatnen.com, batdongsan.com…
Từ tần suất giao dịch trên các trang này, có thể phần nào dự đoán được khả năng mua bán thành công của tài sản đang định giá.
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Ngân hàng định giá đất ở dựa trên chiều sâu mảnh đất, hoặc căn cứ vào tổng diện tích mà tính toán.
Đối với đất ở có chiều sâu từ 20m thì ngân hàng định giá đất như thế nào? Câu trả lời là thường được định giá theo quy định sau đây:
- Tổng diện tích 20m sâu đầu tiên của mảnh đất sẽ được xác định theo giá giao dịch thị trường.
- Diện tích sâu của 20m – 60m tiếp theo sẽ có giá bằng 60% của giá 20m đầu tiên.
- Diện tích sâu trên 60m có giá bằng 30% giá của 20m đầu tiên.
- Trường hợp đất có hình dạng nhiều góc cạnh, đa giác trên 7,8 cạnh, ngân hàng định giá đất như thế nào? Sẽ có cách tính như sau:
- Với đất có tổng diện tích trên 100m2, mặt tiền nhỏ nhất thường lớn hơn hoặc bằng 1/30 tổng diện tích mét dài.
- Với tổng diện tích đất dưới hoặc bằng 100m2, diện tích nhỏ nhất 10m2, mặt tiền nhỏ nhất 3m thường có giá trị 80% so với giá thị trường.
Cách ngân hàng định giá căn hộ tập thể, chung cư
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Về phương pháp định giá căn hộ chung cư hay căn hộ tập thể, không có quá nhiều khác biệt với định giá quyền sử dụng đất ở.
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Nhu cầu định giá chung cư cao tầng những năm gần đây có xu hướng gia tăng.
Trường hợp căn hộ tập thể hoặc chung cư thuộc toà nhà mới, chủ nhà cần cung cấp hợp đồng mua bán. Đây cũng là cơ sở quan trọng cho việc định giá.
Đồng thời, ngân hàng cũng chủ động thu thập dữ liệu từ chủ đầu tư để việc so sánh đối chiếu được sâu sát hơn.
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Cách ngân hàng định giá nhà xây dựng trên đất
Giá trị của nhà xây dựng trên đất được định giá thường không cao hơn tổng chi phí xây nhà. Giá căn nhà xây lên bao nhiêu cũng sẽ là giá tối đa mà ngân hàng mang ra thẩm định sau này.
Chất lượng nhà tại thời điểm thẩm định và kinh phí xây dựng ban đầu là cơ sở để ngân hàng định giá nhà xây trên đất ở.
Nhà trên đất thường được định giá theo phương pháp chi phí – khấu hao. Cụ thể là ngân hàng sẽ ghi nhận tổng chi phí xây nhà và khấu hao theo mức độ cũ mới của nhà. Xét theo độ dài thời gian, xác định giá trị ở hiện tại.
Một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá nhà bao gồm tình trạng hư hỏng, xuống cấp… Với các căn nhà được đầu tư xây kiên cố, khấu hao thường ở mức từ 25 đến 50 năm.
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Ngân hàng định giá đất qua vị trí
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Miếng đất nằm ở vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau. Khi thẩm định, ngân hàng sẽ chú ý đến việc miếng đất nằm ở quận huyện nào. Đất mặt tiền hay đất hẻm. Hẻm to hay nhỏ, hẻm chính hay phụ.
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Giá trị nhà đất những nơi sầm uất, thuận tiện giao thông thường cao hơn mặt bằng chung.
Với đất nằm mặt tiền, sầm uất, thuận tiện giao thương giao thông, đầu tư cho khả năng sinh lời lâu dài, chắc chắn sẽ có giá trị tương xứng.
Ngoài ra, ngân hàng cũng sẽ xác định giá trị đất dựa vào các tiện ích xung quanh. Khu vực càng được xác định cụ thể bao nhiêu, thì thẩm định đất càng chính xác bấy nhiêu.
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Ngân hàng định giá đất qua bảng giá đất khu vực
Một thực tế là hiện nay các giao dịch đã không còn quá phụ thuộc vào bảng giá đất có sẵn. Vì bảng giá đất chỉ mang tính chất tham khảo. Có sự biến động theo thời gian và nhiều yếu tố bên ngoài.
UBND luôn có bảng giá tham khảo cho từng khu vực nhà đất.
Dù vậy, bảng giá đất do UNBD quy định cũng có thể là cơ sở cho việc định giá. Có thể rút ra sự chênh lệch để điều chỉnh giá trị đất hợp lý hơn.
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Ngân hàng định giá đất qua phân loại đất
Một vài loại đất thường thấy trong quá trình phân loại và thẩm định, bao gồm đất thổ cư, đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp…
Tính chất địa chất của lô đất cũng là điều cần được quan tâm, các vấn đề về phong thủy, hướng, nguồn nước, long mạch… Mỗi loại đất sẽ có cho riêng mình giá trị khác nhau. Ngân hàng cũng dựa vào những điều trên mà định giá.
QUY TRÌNH NGÂN HÀNG ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT NHƯ THẾ NÀO?
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Đội ngũ thẩm định viên chuyên môn cao từ phía ngân hàng thường đưa ra 6 bước đánh giá cơ bản. Để đảm bảo cho quá trình được thống nhất, thỏa mãn các tuân thủ nghiêm ngặt.
- Bước 1: Tiến hành đánh giá tài sản bất động sản, nhà đất trên nhiều phương diện, Bao gồm: vị trí, diện tích, kiểu dáng, tuổi đời, các loại giấy tờ chứng nhận sở hữu quan trọng về mặt pháp lý (sổ hồng, sổ đỏ).
- Bước 2: Tra cứu và thu thập thông tin về nguồn tài sản bất động sản có sự tương đồng, tài sản ở cùng khu vực. Hoặc thông tin giao dịch tương tự trong thời gian gần đây nhất.
Đánh giá giá trị bất động sản cần có sự suy xét kỹ lưỡng từ khảo sát thực tế, xem xét cả giá trị trên lý thuyết.
- Bước 3: Đưa ra khung giá trị nhà đất sao phù hợp với các yếu tố: mức giá đất tối thiểu, mức giá đất tối đa và mức giá trung bình so với định giá sơ lược ban đầu.
- Bước 4: Chọn lọc các tài sản nhà đất có mối liên hệ để so sánh. Từ đây kết luận cho ra một khung giá hoàn chỉnh thống nhất. Biên độ dao động giá đất lúc này cũng có sự thu hẹp do đã trải qua quá trình đối chiếu sát sao.
Ngoài phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất, ngân hàng còn nhiều phương pháp chuyên biệt khác. Có thể kể đến như: phương pháp khấu hao, phương pháp chi phí, phương pháp chiết khấu…
Ngân hàng thường phải qua rất nhiều lần so sánh đối chiếu trước khi đưa ra kết luận giá đất cuối cùng.
- Bước 5: Ở bước này, ngân hàng sẽ tham khảo thực tế giá đất bán trên thị trường. Rút ra ưu và nhược điểm của miếng đất đang được định giá. Điều chỉnh khung giá thêm một lần nữa và đưa ra mức giá cụ thể trước khi đi đến kết luận.
- Bước 6: Ngân hàng cũng sẽ dự đoán khả năng tăng giá hay giảm giá của tài sản bất động sản trong tương lai. Tổng hợp tất cả 5 bước trước để đưa ra mức giá chốt chính xác nhất.
GIÁ NHÀ ĐẤT NGÂN HÀNG THẨM ĐỊNH CÓ CHÍNH XÁC KHÔNG?
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Có chính xác không? Đây chắc chắn là câu hỏi thắc mắc của nhiều người. Với các định giá mà ngân hàng đưa ra, liệu sát với giá trị thực tế của tài sản bất động sản đến đâu?
Thông thường, giá trị ngân hàng đưa ra sẽ thấp hơn từ 10 đến 20% giá thực. Điều này không phải từ chuyên môn nghiệp vụ yếu kém mà vì ngân hàng luôn đề phòng rủi ro. Vì những tính toán kỹ lưỡng, ngân hàng luôn cho thêm khoảng dao động từ 10 – 20%.
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Giá nhà đất do ngân hàng thẩm định mang tính tương đối, nhưng luôn ở mức hợp lý và có độ tin cậy cao.
Tóm lại, ngân hàng định giá nhà đất thường trải qua quá trình thực hiện bài bản, chuyên nghiệp. Từ đội ngũ thẩm định viên có chuyên môn cao.
Dù có xê lệch tương đối cho với giá trị thật, nhưng vẫn cho ra mức giá trong khoảng hợp lý nhất. Ngân hàng định giá đất như thế nào?
Bài viết trên đây hy vọng đã giúp khách hàng trả lời được câu hỏi: “Ngân hàng định giá đất như thế nào?”, đem đến cái nhìn rõ ràng hơn, giúp khách hàng giao dịch mua bán được diễn ra hiệu quả nhất.
