Giấy ủy quyền mua bán đất là văn bản pháp lý quan trọng trong việc ghi nhận người ủy quyền chỉ định người đại diện thay mình để hoàn thành các thủ tục pháp lý được pháp luật cho phép. Để hiểu hơn về các hình thức ủy quyền mua bán nhà đất và giá trị pháp lý của tờ giấy ủy quyền này, cùng Kênh tin bất động sản tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Giấy ủy quyền mua bán đất là gì?
Giấy ủy quyền mua bán đất là văn bản pháp lý giữa người ủy quyền và người được ủy quyền về việc mua bán nhà đất theo thỏa thuận của 2 bên, có thể có thù lao hoặc không phải tuân thủ một số quy định của pháp luật. Nói đúng hơn, nó là một giao dịch dân sự được sự thỏa thuận và đồng tình của cả 2 bên được bảo hộ bằng pháp luật.
Có 2 hình thức ủy quyền như sau:
- Ủy quyền đơn phương: Là hình thức không cần người nhận ủy quyền đồng ý, người ủy quyền sẽ chỉ định cho đối phương thay mình thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền.
- Ủy quyền có sự tham gia của người ủy quyền và người nhận ủy quyền: Là hình thích cần có sự đồng thuận và chữ ký của bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền, người nhận ủy quyền được phép thực hiện những điều được nêu rõ trong giấy uỷ quyền.
Khi nào nên ủy quyền mua bán đất?
Việc sử dụng giấy ủy quyền chuyển nhượng nhà đất chỉ nên sử dụng trong trường hợp chủ thể sở hữu nhà đất trong tình trạng không thể tự mình chuyển nhượng được cần ủy quyền cho một cá nhân khác thay mình làm những điều được quy định trong giấy chuyển nhượng.
Ngoài ra, trên thực tế một số giao dịch mua bán nhà đất đang trong tình trạng chưa thể sang tên cũng dùng giấy ủy quyền chuyển nhượng nhà đất để ràng buộc kèm giấy tờ mua bán tay.
Tuy nhiên, giấy ủy quyền chuyển nhượng nhà đất chỉ bảo hộ cho chủ thể chuyển nhượng, việc này rất dễ mang lại những tình huống xấu cho người mua đất.
Một số điều cần biết khi ủy quyền mua bán đất?
1. Mẫu giấy ủy quyền mua bán đất cần những thông tin gì?
Giấy ủy quyền mua bán đất là mẫu giấy quan trọng liên quan đến tài sản cá nhân nên khi lập giấy ủy quyền cần có đầy đủ thông tin cá nhân để truy cứu khi có tranh chấp xảy ra. Dưới đây là các thông tin bắt buộc phải có:
Thông tin cá nhân của các bên ủy quyền (Họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ, SĐT…)
- Nội dung công việc được ủy quyền và thời hạn
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Thù lao mà bên được ủy quyền có thể nhận(Nếu có)
- Cách giải quyết khi có tranh chấp xảy ra
2. Giấy ủy quyền mua đất có cần công chứng không?
Theo pháp luật nước Việt Nam, chưa có điều khoản nào trong Bộ luật quy định cần công chứng giấy ủy quyền mua bán đất, bởi đây được hiểu là thỏa thuận của 2 bên.
Tuy nhiên, để đảm bảo độ tin cậy, tránh việc tranh chấp xảy ra thì người chuyển nhượng và người được nhận chuyển nhượng nên đến phòng công chứng để đóng dấu.
Các công chứng viên chỉ công chứng những giấy ủy quyền mua bán đất đối với những thửa đất nằm trong phạm vi tỉnh/thành phố.
Đối với các thửa đất thuộc tỉnh/thành phố khác không nằm trong phạm vi, công chứng viên sẽ xem xét trường hợp trước khi đóng dấu. Dưới đây là các trường hợp được nhà nước cho phép ủy quyền khác tỉnh/thành phố:
- Di chúc
- Văn bản không đồng ý nhận di sản là bất động sản
- Văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền hạn đối với bất động sản
3. Ai phải nộp thuế khi chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp ủy quyền?
Trên thực tế, cho dù là ủy quyền mua bán nhà đất thì chủ chính thức của bất động sản vẫn là người ủy quyền nên việc đóng các loại thuế khi mua bán nhà, điều này được quy định cụ thể trong khoản 3 điều 1 thông tư 111/2013/TT-BTC.
Người ủy quyền phải chi trả toàn bộ các chi phí nộp thuế, chi phí sang nhượng giấy tờ nhà đất theo những điều được pháp luật quy định. Tìm hiểu các khoản chi phí khi sang tên nhà đất mà người sở hữu khách phải đóng tại đây.
4. Thời hạn ủy quyền mua bán đất là bao lâu?
Thời hạn ủy quyền mua bán nhà đất được 2 bên người ủy quyền và người được ủy quyền thỏa thuận với nhau, trong trường hợp giấy ủy quyền mua bán đất không đề cập đến thời gian ủy quyền thì thời gian mặc định sẽ là 1 năm kể từ ngày lập ủy quyền.
Sau thời hạn ủy quyền, nếu người được ủy quyền vẫn thực hiện những quyền đối với bất động như trong giấy ủy quyền mua bán đất thì đất thì sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý tương ứng được quy định trong luật.
5. Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Người ủy quyền tự ý chấm dứt hợp đồng:
- Trường hợp có thù lao: Người ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào và phải trả khoản thù lao được quy định trong hợp đồng.
- Trường hợp không có thù lao: Người ủy quyền phải báo trước để người được ủy quyền biết và dừng các hoạt động mua bán lại.
Người được ủy quyền tự ý chấm dứt hợp đồng:
- Trường hợp có thù lao: Người được ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường cho người ủy quyền số tiền quy định trong hợp đồng nếu có.
- Trường hợp không có thù lao: Người được ủy quyền phải báo trước để người ủy quyền sắp xếp thay thế trong trường hợp cần bán bất động sản nhanh chóng.
Một số rủi ro khi chuyển nhượng đất bằng hợp đồng ủy quyền – Giấy ủy quyền mua bán đất
Hiện nay, một số cá nhân vẫn chuyển nhượng nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền mua bán, đặc biệt đối với những người đầu tư lướt sóng không muốn mất các chi phí sang tên ra sổ mới. Tuy nhiên, điều này mang lại rủi ro khá cao:
- Giấy ủy quyền chuyển nhượng nhà đất không có hiệu lực đối với người được chuyển nhượng, giấy ủy quyền không chứng minh được tài sản bất động sản này thuộc sở hữu của người được chuyển nhượng (Trong trường hợp này chính là người mua)
- Quyền hạn đối với thửa đất bị giới hạn: Giấy ủy quyền mua bán đất là thỏa thuận của 2 người, quyền hạn của người được ủy quyền chỉ gói gọn trong các điều được đề cập đến trong hợp đồng, ngoài ra người được ủy quyền không được tự ý thực hiện các quyền khác.
- Có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nếu người ủy quyền muốn dừng việc ủy quyền và đương nhiên mức thù lao được đề cập trong hợp đồng sẽ nhỏ hơn giá trị đất, điều đó khiến người được ủy quyền (người mua) phải chịu tổn thất nặng nề.
- Hợp đồng – Giấy ủy quyền mua bán đất sẽ mất hiệu lực nếu 1 trong 2 bên chết, điều này sẽ gây ra tổn thất nghiêm trọng cho người mua.